Immobilier à Bordeaux : les prix baissent, mais attention aux travaux cachés

Publié le 9/9/2025

Après avoir été l’une des villes les plus dynamiques du marché immobilier français, Bordeaux a vu ses prix s’envoler de plus de 60 % entre 2010 et 2020. Mais depuis quelques années, la tendance s’est inversée : hausse des taux, ralentissement de la demande, correction du marché.

👉 En 2025, quels sont les prix immobiliers à Bordeaux et où se trouvent les vraies opportunités ?

Évolution des prix à Bordeaux depuis 2020

Une envolée spectaculaire

• Entre 2010 et 2020, les prix sont passés d’environ 2 500 €/m² à plus de 4 500 €/m².
• La LGV, l’attractivité touristique et économique ont attiré investisseurs et ménages.

Une correction récente

Depuis 2022, la hausse des taux a freiné les transactions.

👉 En 2025, le prix moyen au m² à Bordeaux est d’environ 4 200 €, soit une baisse d’environ 10 % par rapport au pic.

Les prix selon les quartiers

Hyper-centre

• Triangle d’Or, Quinconces : 5 500 à 6 500 €/m².

👉 Toujours très prisés, mais accessibles uniquement à une clientèle aisée.

Quartiers en mutation

• Bacalan : 3 500 à 4 200 €/m².
• Bastide et Belcier (projet Euratlantique) : 3 800 à 4 500 €/m².

👉 Fort potentiel grâce aux projets urbains.

Secteurs plus abordables

• Caudéran : 3 800 à 4 200 €/m².
• Bègles et rive droite : 3 200 à 3 800 €/m².

👉 Opportunités intéressantes pour les primo-accédants.

Acheter à Bordeaux : quels coûts prévoir en plus du prix ?

Frais de notaire et charges

• Frais de notaire : environ 7 % dans l’ancien.
• Charges de copropriété : variables, mais souvent inférieures à celles de Paris ou Lyon.

Travaux fréquents

Beaucoup d’immeubles bordelais datent du 19e siècle.

👉 Travaux fréquents : rénovation énergétique, mise aux normes électriques, ravalement de façades en pierre.

Budget moyen : 500 à 1 200 €/m² selon l’état du logement.

Bordeaux reste-t-elle une bonne ville pour investir en 2025 ?

Demande locative

• Forte demande grâce à plus de 100 000 étudiants.
• Attractivité économique (aéronautique, numérique, vin).

Rendement et valorisation

• Rendements locatifs : 3 à 5 % brut selon les quartiers.
• Potentiel de valorisation dans les secteurs en développement (Bastide, Belcier, Bacalan).

Après des années de flambée, le marché bordelais connaît en 2025 une phase de respiration.

• L’hyper-centre reste cher.
• Les quartiers en mutation et la rive droite offrent de vraies opportunités, surtout pour les acheteurs prêts à envisager des travaux.

👉 Avant d’acheter, utilisez Evalto pour estimer si le prix est juste et anticiper le budget rénovation.