Prix immobilier à Marseille : les opportunités dans l’ancien avec travaux

Publié le 9/3/2025

Avec ses 111 villages, ses calanques et son ambiance unique, Marseille attire de plus en plus d’acheteurs. Mais le marché immobilier y est très contrasté : entre les arrondissements prisés du littoral et les quartiers populaires du nord, les prix varient du simple au triple.

👉 En 2025, quels sont les prix au m² à Marseille et dans quels secteurs trouver les meilleures opportunités ?

Tendances générales du marché immobilier marseillais en 2025

Après plusieurs années de hausse, le marché marseillais a connu un ralentissement avec la remontée des taux.

En 2025, le prix moyen au m² à Marseille est d’environ 3 200 €, en légère baisse par rapport à 2022 (3 400 €/m²).

👉 Marseille reste nettement plus abordable que Lyon, Bordeaux ou Paris, ce qui explique l’arrivée d’investisseurs et de familles venant d’autres régions.

Les prix par arrondissement et secteurs clés

Les arrondissements prisés

• 7e arrondissement (Corniche, Endoume) : 4 800 à 6 000 €/m².
• 8e (Prado, Périer, Bonneveine) : 4 500 à 5 500 €/m².
• 9e (Mazargues, Sainte-Marguerite) : 3 800 à 4 500 €/m².

👉 Secteurs très recherchés, notamment pour leur proximité avec la mer et leur qualité de vie.

Les secteurs en mutation

• 2e et 3e arrondissements (Euroméditerranée, Joliette, Belle de Mai) : 2 800 à 3 500 €/m².

  👉 Fort potentiel grâce aux projets urbains, mais attention à la qualité du bâti.

Les arrondissements abordables

• 13e, 14e, 15e arrondissements : 1 800 à 2 500 €/m².

  👉 Marché accessible, mais demande une vigilance accrue sur les travaux à prévoir et l’environnement.

Quels coûts prévoir en plus du prix d’achat ?

Travaux fréquents

Marseille dispose d’un parc immobilier ancien, avec de nombreux immeubles nécessitant des rénovations.

• Isolation et mises aux normes électriques.

• Réhabilitation de parties communes (toiture, cage d’escalier).

  👉 Budget moyen : 400 à 1 200 €/m² selon l’état du logement.

Charges et copropriétés

Certaines copropriétés souffrent de difficultés financières, ce qui peut entraîner des charges élevées ou des travaux urgents votés après l’achat.

Marseille, une ville à potentiel pour les investisseurs ?

Rendements locatifs

• Dans les quartiers populaires : 5 à 7 % brut.
• Dans les secteurs haut de gamme : 3 à 4 % brut.

👉 Marseille combine accessibilité des prix et forte demande locative (étudiants, actifs, saisonniers).

Perspectives de plus-value

Les projets du Grand Port Maritime et Euroméditerranée renforcent l’attractivité.

À long terme, les secteurs en mutation devraient prendre de la valeur.

En 2025, Marseille reste l’une des grandes villes françaises les plus abordables. Les arrondissements du sud et du littoral séduisent toujours, mais les opportunités se trouvent aussi dans les secteurs en transformation.

👉 Avant d’acheter, pensez à estimer le vrai coût des travaux. Avec Evalto, vous pouvez vérifier si le prix d’un bien marseillais est juste et anticiper son budget rénovation.